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Consulenza per la redazione di contratti d'appalto

Durante l'esecuzione dell'opera, l'appaltatore non può apportare in modo autonomo modifiche al progetto, a meno che non sia stato autorizzato per iscritto dal committente. Anche quando le modifiche siano state autorizzate, se il prezzo dell'opera è stato stabilito globalmente (a corpo), l'appaltatore non ha diritto al compenso per le modifiche, salva diversa pattuizione. Ciò significa che all’appaltatore è riconosciuto un compenso per le modifiche autorizzate solo quando il prezzo dell’appalto sia concordato a misura  (cioè per fasi di lavoro), mentre non è riconosciuto alcun compenso se il prezzo è stato definito globalmente.

Se però le variazioni sono necessarie per realizzare l'opera a regola d'arte, e le parti non si accordano sull'accollo dei costi, spetta al giudice decidere la necessità delle modifiche e le relative variazioni di prezzo. In tal caso, se l'importo delle variazioni supera il sesto del prezzo convenuto, l'appaltatore può recedere dal contratto ed ottenere un’equa indennità. Invece, riguardo il committente, se le variazioni sono di notevole entità, il committente potrà recedere dal contratto e corrispondere all’appaltatore un equo indennizzo. Per variazioni necessarie si intendono quelle non previste dalle parti, ma rese indispensabili durante l’esecuzione del contratto per realizzare l’opera a regola d’arte e secondo il progetto previsto.

Diversamente, il committente può sempre ordinare variazioni al progetto, purchè il loro ammontare non superi il sesto del prezzo complessivo convenuto.  In tal caso l'appaltatore ha sempre diritto al compenso per i maggiori lavori eseguiti, anche se il prezzo dell’opera era stato determinato globalmente. Tale regola prevede quindi il diritto del committente di variare in via unilaterale il progetto originariamente previsto. E’ comunque valida la clausola con cui le parti escludono tale responsabilità o, diversamente, con cui si prevede la possibilità di variazioni che superino il sesto del prezzo convenuto, purchè tali variazioni non modifichino radicalmente l’opera.

In conseguenza delle variazioni ordinate dal committente l’appaltatore avrà diritto ad un prolungamento del termine di consegna dell’opera, anche in considerazione dell’entità delle modifiche apportate. In tal caso anche la penale pattuita per il ritardo viene meno.

Da ricordare che il committente può sempre, per qualsiasi motivo, recedere dal contratto anche se l’opera è stata già iniziata. In tal caso dovrà risarcire l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno dovuto allo scioglimento anticipato dell’accordo. Tale regola è comunque derogabile dalle parti, che possono inserire una diversa previsione nel contratto d’appalto.

Durante l'esecuzione dell'opera, il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e verificarne a proprie spese  lo stato. Se accerta che l'esecuzione dell'opera non procede secondo le condizioni stabilite nel contratto e a regola d’arte, il committente può stabilire un congruo termine entro il quale il l’appaltatore si deve conformare alle condizioni previste. Trascorso inutilmente tale termine il contratto si scioglie e il committente avrà diritto al risarcimento dei danni.

Questa regola ha vigore nei casi in cui il committente, nel corso dell’esecuzione del contratto d’appalto, constati vizi e difetti sull’opera, che siano comunque eliminabili da parte dell’appaltatore e che non compromettano l’esecuzione dell’opera stessa.

La diffida con cui il committente invita l’appaltatore a sanare vizi e difetti deve avere forma scritta.

Da rilevare comunque che la verifica nel corso dei lavori non è un obbligo da parte del committente, ma solo un a facoltà. Il mancato esercizio di tale facoltà non preclude al committente la possibilità di contestare vizi e difetti al momento della verifica (o collaudo) dell’opera.

Se nel corso dei lavori, e per effetto di circostanze imprevedibili si siano verificati aumenti o diminuzione del costo dei materiali e della mano d'opera, tali da determinare un aumento o una diminuzione superiori al decimo del prezzo complessivo convenuto, sia l'appaltatore che il committente possono richiedere la revisione del prezzo convenuto. In ogni caso la revisione può essere accordata solo per quella differenza di prezzo che eccede il decimo del prezzo originariamente previsto.

Se poi nel corso dell'opera si verificano difficoltà di esecuzione dovute a cause geologiche, idriche e simili, che rendono notevolmente più onerosa la prestazione dell'appaltatore, questo ha diritto ad un equo compenso.

I presupposti della revisione dei prezzi sono la non prevedibilità dell’aumento del costo della manodopera o dei materiali al momento della conclusione del contratto e la mancanza di colpa dell’appaltatore.

Non possono comunque essere oggetto di revisione dei prezzi le parti dell’opera già eseguite in condizione  normali di mercato. Inoltre, tale previsione non opera per le variazioni di prezzo dovute per colpa di terzi soggetti, per imprevisti burocratici o fatti economici o sociali (come scioperi).

Tale previsione non ha carattere vincolante per le parti, che possono comunque derogarvi escludendola dal contratto d’appalto  o fissando limiti diversi.

Riguardo poi le cause geologiche, idriche o simili, in tale ambito sono comprese tutte le cause naturali che rendono più difficoltosa l’esecuzione dell’opera. Tali cause naturali, sopravvenute o già sussistenti al momento della stipula del contratto, devono essere comunque non prevedibili dalle parti.

Una volta terminata l'opera, il committente, prima che gli venga consegnata, ha diritto alla verifica (o collaudo), che deve essere fatta appena l'appaltatore lo mette in condizioni di poterla eseguire. Durante la verifica il committente dovrà accertarsi che l'opera è stata eseguita in conformità a quanto stabilito nel contratto, a regola d'arte e senza vizi visibili.

Il committente potrà accettare l'opera, o chiedere all'appaltatore variazioni o interventi per renderla conforme alle specifiche previste dal contratto. Se il committente tralascia di verificare l'opera senza giusti motivi o manchi di comunicarne il risultato  all'appaltatore entro breve termine, l'opera si considera accettata. Se invece il committente riceve senza riserve l'opera, questa si considera accettata anche se non si è svolto il procedimento di verifica.

L'appaltatore avrà diritto al pagamento dell'opera al momento dell'accettazione da parte del committente.

Da tali regole si deduce che, riguardo la fase di conclusione dell’opera, si possono individuare tre momenti: la verifica (o collaudo), l’accettazione e la consegna dell’opera.

La verifica consiste in una dichiarazione con la quale si riconosce che l’opera è stata eseguita a regola d’arte e non presenta evidenti difetti. Consiste in una operazione tecnica unilaterale, che vien effettuata sia nell’interesse del committente, che controlla la corrispondenza dell’opera a quanto stabilito dal contratto, sia nell’interesse del committente, che con una verifica positiva si libera dalla responsabilità per i vizi evidenti e potrà chiedere il pagamento del corrispettivo pattuito. La verifica è una operazione che spetta al committente, che dovrà sollecitare e rendere possibile tale controllo.

Se la verifica ha un buon esito, il committente accetta l’opera, cioè compie un atto di volontà unilaterale diretto ad accogliere la prestazione eseguita dall’appaltatore. Tale atto comporta, a favore dell’appaltatore, l’esonero della responsabilità per i vizi riconoscibili e il diritto al pagamento dell’importo pattuito.

L’accettazione non ha requisiti specifici, e può essere espressa, ma anche presunta o tacita.

Infatti se il committente, che abbia ricevuto l’invito a procedere alla verifica dell’opera, non proceda al controllo o non ne comunichi i risultati entro breve tempo, si intende abbia accettato tacitamente l’opera senza riserva alcuna.

Dopo l’accettazione, segue la materiale presa in consegna dell’opera, che entra nel possesso del committente.

Se invece al  momento del collaudo vengono evidenziati vizi sull’opera, l’appaltatore non avrà diritto al corrispettivo finche tali vizi non vengono eliminati o le parti non si accordano per un corrispettivo minore.

Se invece si tratta di appalto a misura per singole partite o lotti di lavoro, ciascuno dei contraenti può chiedere che la verifica avvenga per singole partite, e in tal caso l'appaltatore  può domandare il pagamento in proporzione all'opera eseguita ed accettata.

In questa sezione puoi trovare anche gli articoli su: contratto d'appalto, l'esecuzione del contratto d'appalto, le garanzie del contratto d'appalto, l'appalto di servizi.

avv. Nicola Ferrante

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