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Consulenza per la redazione di contratti d'affitto di cose produttive

Secondo il Codice Civile, art 1615, quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l'affittuario deve curarne la gestione in conformità alla destinazione economica della cosa e all'interesse della produzione. All’affittuario spettano inoltre i frutti e le altre utilità della cosa.

Il contratto in esame rientra nell’ambito dei contratti di locazione, ed è caratterizzato dall’avere ad oggetto cose produttive, sia mobili ( animali, macchinari, impianti) sia immobili ( fondi rustici, cave) o un complesso di beni mobili o immobili (azienda). La principale obbligazione dell’affittuario è di curare la gestione della cosa produttiva, in conformità alla sua destinazione economica e al suo corretto utilizzo.

Per l’affitto di cose produttive non è stabilita, in mancanza di una previsione sulla scadenza del contratto, una durata minima. Se le parti non hanno determinato la durata dell'affitto, e quindi il contratto è a tempo indeterminato, ciascuna di esse può recedere dal contratto dando all'altra congruo preavviso, da determinarsi in base alle circostanze concrete o alle esigenze della produzione. Inoltre, il contratto potrà rinnovarsi tacitamente.

Il compenso del proprietario è un canone annuale da pagarsi secondo le modalità stabilite dal contratto. Solitamente non è concesso il subaffitto.

Nel contratto d'affitto di cose produttive, il proprietario della cosa è tenuto a consegnarla all'affittuario con i suoi accessori e pertinenze, in stato da servire all'uso e alla produzione cui è destinata.

Inoltre, lo stesso proprietario può chiedere la risoluzione del contratto se l'affittuario non esegue la manutenzione necessaria per la gestione della cosa produttiva, se non osserva le regole della buona tecnica o se muta stabilmente la destinazione economica della cosa. In ogni caso, il proprietario può sempre accertare se l'affittuario adempie a questi doveri, ed esercitare questo potere di vigilanza anche tramite ispezioni mediante accesso nel luogo ove la cosa viene custodita.

Praticamente, l’affittuario ha un obbligo di gestione produttiva della cosa, obbligo che impone di osservare le regole della buona tecnica nella gestione della cosa stessa. Costituiscono inadempimento di tale obbligo in casi in cui la cosa produttiva venga mantenuta in stato di evidente abbandono o non venga eseguita la manutenzione necessaria perché sia mantenuta in buono stato e non subisca danni.

L'affittuario può prendere le iniziative necessarie atte all'aumento della produttività e del reddito della cosa produttiva, purchè non comportino obblighi per il proprietario del bene e non gli arrechino pregiudizio. Queste iniziative consistono nella facoltà di modificare la cosa o il modo di utilizzarla, ma sempre rispettando la destinazione produttiva originaria.

Comunque, tale facoltà non potrà mai costituire un titolo per pretendere dal locatore\proprietario una indennità per i miglioramenti o le addizioni sulla cosa. In ogni caso le parti potranno accordarsi, in sede di stipula del contratto, per la facoltà di apportare addizioni o miglioramenti e di prevedere un’eventuale indennità.

Il proprietario è tenuto, durante l'affitto, a eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie sulla cosa produttiva, mentre quelle ordinarie sono a carico dell'affittuario. Nell’ambito delle riparazioni straordinarie rientrano anche quelle di straordinaria manutenzione.

Se l'esecuzione delle riparazioni straordinarie determina una perdita reddito per l'affittuario, superiore al quinto del reddito annuale (o nel caso di affitto non superiore ad un anno, al quinto del reddito complessivo) l’affittuario può chiedere la riduzione del canone o lo scioglimento del contratto.

L'affittuario non può subaffittare la cosa produttiva senza il consenso del proprietario.

Nel caso di morte dell’affittuario, il proprietario della cosa o gli eredi dell’affittuario possono, entro tre mesi dalla morte, recedere dal contratto.

Un sottoinsieme del contratto di affitto di cose produttive è il contratto di affitto d’azienda, cioè il complesso unitario di tutti i beni mobili ed immobili, materiali e immateriali, organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi. Tale contratto richiede la forma scritta, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio.

Anche in tal caso l’affittuario dovrà  gestire l’azienda senza mutarne la destinazione economica ed in modo da conservare l’efficienza  dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte.

avv. Nicola Ferrante

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