Consulenza per la redazione di contratti d'appalto

L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e per i vizi dell'opera. Comunque, la garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità e i vizi erano da lui conosciuti o conoscibili (cioè visibili), purchè in tal caso l’appaltatore non li abbia taciuti in mala fede.

Il committente dovrà, a pena di decadenza, denunciare all'appaltatore le difformità e i vizi entro 60 giorni dalla scoperta. Inoltre, il committente potrà chiedere il risarcimento dei danni e la riparazione dell'opera entro due anni dal giorno della consegna dell'opera.  Passato tale termine, il committente non potrà più avvalersi di tale garanzia.

Tale regola riguarda i vizi che sono emersi o sono stati scoperti dopo la consegna o l’accettazione dell’opera, o i vizi e le difformità che, pur riconoscibili al momento della consegna, sono stati in mala fede taciuti dal committente.

Il committente dovrà denunciare i vizi all’appaltatore entro 60 giorni dalla scoperta. La denuncia può essere fatta in qualsiasi forma e può bastare anche una sintetica indicazione delle difformità e dei vizi emersi o scoperti dopo la consegna dell’opera.

Tale azione di risarcimento potrà essere richiesta solo entro due anni a partire dalla consegna definitiva dell’opera, a seguito di verifica e accettazione (palese o tacita). Trascorso il termine di due anni, il committente non potrà più far valere la garanzia per vizi emersi dopo il biennio.

Nel caso i vizi e le difformità siano state regolarmente denunciate entro i termini previsti, il committente può chiedere che le difformità e i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo comunque la possibilità di chiedere un risarcimento del danno se tali difetti sono causati da colpa dell’appaltatore. Se però le difformità e i vizi sono tali da rendere l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere direttamente  la risoluzione (scioglimento) del contratto e il risarcimento del danno.

Le suddette regole riguardano solo i vizi e le difformità dell’opera e non si applicano nei casi in cui l’opera non sia stata eseguita o completata, o quando non sia stata consegnata. Anche in tali casi il committente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Inoltre, se l’opera  è un edificio o un altra cosa immobile destinate a durare nel tempo, se nel corso di dieci anni dal compimento dell'opera, per vizio del suolo o difetto della costruzione, l'opera rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidenti pericoli di rovina e gravi difetti, l'appaltatore è responsabile verso il committente e suoi aventi causa. La denuncia dei gravi difetti o della rovina deve essere fatta entro un anno dalla scoperta di questi.

Quest’ultima regola si applica non solo nei confronto dell’appaltatore, ma anche nei confronti del progettista e del datore di lavoro ave non abbiano svolto diligentemente il loro compito. Inoltre, tale responsabilità riguarda anche il costruttore che venda direttamente l’immobile a terzi. Tale garanzia è prevista  non solo a favore del committente, ma anche a favore dei successivi acquirenti del’edifico che potranno autonomamente denunciare all’appaltatore i gravi difetti o il pericolo di crollo.

I gravi difetti possono consistere in lesioni delle strutture, imperfezioni e difformità che incidono sulla struttura essenziale della struttura e della sua funzionalità, e che  riducono sensibilmente il valore economico dell’edificio, senza che debba necessariamente sussistere il pericolo di collo immediato.  Rientrano nei gravi difetti i vizi relativi a tetti, solai, pavimenti, rivestimenti, canna fumaria, impianto di riscaldamento, fognature e in generale tutte le alterazioni dell’opera che incidano negativamente sul suo godimento a lungo termine.

La rovina totale o parziale si identifica invece nel crollo dell’edificio o nella compromissione dei suoi elementi essenziali. Il pericolo di rovina riguarda invece l’insorgenza di fondati segnali che fanno ragionevolmente prevedere un crollo dell’immobile.

Incombe sul committente\proprietario dell’opera provare i gravi  difetti o il pericolo di rovina e denunciarli all’appaltatore\costruttore. Tale denuncia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta, mentre la relativa azione di risarcimento danni deve essere avviata entro un anno dalla denuncia.

Tale garanzia per rovina o gravi difetti ha valenza per dieci anni dopo il compimento dell’edifico. Trascorso tale periodo il committente o il proprietario dell’immobile non avranno più alcuna garanzia.

Se invece, nel corso dell'esecuzione dell'opera, questa diventa impossibile per causa non imputabili a nessuna delle parti, il committente  dovrà comunque pagare all'appaltatore l'opera già compiuta, nei limiti in cui può essere utilizzata. Tale regola riguarda la sopravvenuta impossibilità a concludere i lavori, per ragioni che esulano dalla volontà delle parti.

Se però, per causa non imputabile a ciascuna delle parti, l'opera  perisce o si deteriora prima dell'accettazione da parte del committente, questo rischio è interamente a carico dell'appaltatore, che non avrà diritto al compenso se il materiale per la costruzione è stato da lui fornito.

Invece, se il materiale per costituire l'opera è stato fornito in tutto o in parte dal committente,  il perimento e il deterioramento è a suo carico se è dovuto a vizi e difetti del materiale stesso.

Infine, da ricordare che per i danni cagionati a terzi durante l'esecuzione dell'opera, risponde direttamente l'appaltatore. Il committente non è responsabile per i danni che i terzi abbiano subito per colpa dell'appaltatore o delle persone che agiscono sotto la sua sorveglianza. Una responsabilità del committente può essere prospettata solo quando questo abbia personalmente diretto l'esecuzione dell'opera o abbia affidato l'opera ad un appaltatore palesemente privo dell'organizzazione necessaria e della capacità tecnica per eseguire il lavoro.

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